四月 17, 2025 | 節稅妙招
房東注意！2025報稅新法懶人包 免稅額扣除額全解析
房東報稅三大核心：所得稅、房屋稅、地價稅
✔ POINT 1 : 租賃所得稅
租賃所得稅屬於綜合所得稅範疇，每年5月申報，是房東稅務規劃的重中之重，房東可選擇兩種計稅方式：
● 列舉扣除法：涵蓋房屋折舊、修繕費、地價稅、房屋稅、財產保險費及房貸利息等項目，需提交相關單據佐證。
⚠️ TIP：2025年起，特別扣除額上限從12萬提升至18萬（每月1.5萬）
● 標準扣除法：直接以租金收入的 43% 作為必要費用，剩餘 57% 計入所得。
⚠️ TIP：適合證明文件不齊全或支出不高的房東
更進一步，根據《住宅法》第23條規定，若取得「公益出租人」身分，每月可享有1.5萬元的免稅額。
而加入「社會住宅包租代管」則將優勢推向極致，不僅享有每月1.5萬免稅額，必要費用扣除比例還可提升至應稅租金收入的60%。以年租金30萬為例，扣除18萬免稅額後，剩餘12萬再減免60%，最終僅需申報4.8萬認列收入，稅負大幅縮減！
✔ POINT 2 : 房屋稅
房屋稅於每年5月開徵，稅率依房屋用途分級，並受地方政策影響：
● 自住用途：1.2%，適用於自住或符合特定條件的出租房屋
● 非自住用途（出租）：2.0%至4.8%，依各縣市規定
出租房屋無法適用自住低稅率，但若參與「社會住宅包租代管」或成為公益出租人，可維持1.2%的優惠稅率。對於擁有多間出租房的的房東而言，這項優勢在多筆房產累計下更顯可觀。
✔ POINT 3 : 地價稅
地價稅每年11月開徵，稅率依土地使用狀況分級：
● 自用住宅用地：2‰，稅負較輕
● 一般用地：10‰至55‰，依地方政府規定
房屋一旦出租，自用住宅優惠即不適用，稅負可能增加數倍甚至數十倍。但若成為公益出租人或社會住宅包租代管則適用2‰低稅率。
不按實報稅的風險
不少房東認為少報租金收入是省錢捷徑，但隨著國稅局技術升級與租賃市場規範化，這種做法正變得風險極高，甚至可能得不償失。
✔ AI查帳系統啟用：逃漏稅無處遁形
國稅局近期將導入AI模型系統可將不動產交易資料與租賃合約進行比對，可能會依循水電帳單、通訊地址、資金流向等，盡可能找出逃漏稅的線索。
>>>延伸閱讀 : AI查稅來襲！房東如何避開繳納高稅金？
✔ 嚴重法律後果 : 罰款只是起點
不按實報稅的後果遠超單純補稅，懲罰力度足以讓房東財務吃緊：
● 短漏報：全額補稅外加0.5至1倍罰鍰，總成本達應繳稅額的1.5至2倍
● 故意逃漏：全額補稅外加1至3倍罰鍰，總成本可達2至4倍
● 嚴重違規：最高罰鍰50萬，並可能連帶追繳歷史稅款
⚠️更嚴重的是，違規紀錄可能導致未來被國稅局列為「高風險納稅人」，影響個人信用評等，甚至波及銀行貸款審核。
✔ AI查帳系統啟用：逃漏稅無處遁形
隨著租金補貼政策普及，房客的稅務意識逐漸增強。許多糾紛源於房東拒絕提供租金證明或禁止戶籍遷入，而這正是法律紅線。根據規定，房東不得限制房客申報租金支出、申請補貼或遷入戶籍，違者最高罰鍰50萬，且租約中的相關限制條款無效。
✔ 租屋市場透明化趨勢不可逆
內政部推動的「租賃契約實價登錄」試辦計畫，以及銀行租金支付證明的課稅參考價值，代表著租賃市場正走向全面透明化。截至2025年2月底，全國社會住宅總量突破20.7萬戶，租金補貼的核定戶數更超過60萬戶，顯示政策導向正重塑市場規則，與其賭國稅局查不到，不如主動轉向合法化，避免未來因歷史問題付出更高代價。
社會住宅包租代管的絕對優勢
在眾多節稅方法中，「社會住宅包租代管」堪稱房東的最佳解方，不僅大幅降低稅負，還解決租賃管理的痛點，讓房東坐享穩定收益。
🤳 稅務優惠：多層減免疊加
● 租賃所得稅：每月1.5萬免稅額，必要費用扣除比例提升至60%
● 房屋稅：維持1.2%自住稅率
● 地價稅：比照自用住宅2‰，並可能依所在地區減徵
相較於一般出租或公益出租人，社宅包租代管的綜合節稅效果更勝一籌，尤其適合多房房東。
🤳 政府補助
● 公證費：雙北$4,500/次；其他地區$3,000/次
● 修繕費：$10,000/年（實支實付）
● 居家安全險：$3,500/年
🤳 穩定收益與管理
社宅包租代管由政府與專業業者合作，代管業者負責租客篩選、合約簽訂、修繕維護等繁瑣事務，房東只需坐收租金，無需親自處理糾紛或追租。對於多屋房東或無暇管理的投資者，這是無可比擬的優勢。
❗️房東們別擔心❗️ 把房子委託給包租代管業者後，包租代管提供全能的服務
✅ 房客半夜沒帶鑰匙？電器壞掉？我們幫您解決！
✅ 修繕問題責任不知道怎麼釐清？我們幫您釐清修繕！
✅ 房客沒有繳租金？我們幫您催收、處理法務相關步驟！
※地政局租賃懶人包※
租屋防詐4守則
「從心出發．用心服務」星鴻租管真誠傾聽每一位房東及房客的聲音，因為我們深信好的住宅環境能帶給人們更多的幸福感，服務不是SOP，而是對您不著痕跡的貼心與用心。快加入Line@諮詢更多資訊，星鴻用心為您管好宅，找好宅！
九都服務據點👆
歡迎來電 0809-092-122 免費諮詢，或連繫您的專員～期待您的來電
( ※免費客服網路電話︰若使用 Iphone 手機撥打，目前僅支援 Safari 瀏覽器 )
