以為租賃契約到期卻變噩夢？不定期租賃契約讓出租人陷入法律黑洞，後果超驚人！

📍 實際案例︰
張太太以多年積蓄購入一間房屋，計畫出租作為養老收入來源，她將房屋租給大學畢業的小傑並簽訂一年租賃契約。起初認為高學歷應無大礙，豈料小傑頻繁邀請朋友Party導致房屋損壞嚴重，張太太雖不滿，礙於租賃契約未到期只能靜待結束。

恰好租賃契約期滿那個月張太太出國拜訪親友，一不小心忘了通知與小傑租賃契約中止。等到回台後，離原本應該到期的租期已經過了三個月，這三個月中，小傑雖然還是都有支付房租，不過房屋的損壞程度以及鄰居的抱怨仍然非常嚴重。張太太回國後就告知小傑不再續租，想收回房屋。不料小傑要求支付「搬家費」作為搬離條件，否則繼續居住。面對此困境，張太太應如何應對？ 
 

「不定期租賃契約」出租人的潛在噩夢

✔ 什麼是不定期租賃契約？
不定期租賃契約指原定租期屆滿後，若雙方沒有明確表達終止租賃契約的意思，且承租人繼續居住、出租人也繼續收租，法律上視為雙方默認轉為不定期租賃契約。這種情況下，租賃契約不再有明確的結束日期，導致出租人無法依照原先的規劃收回房屋。就像本件張太太的案例，因為沒有在租賃契約到期前，即時明確告知小傑不再續租，而是默默收下租金，因此要收回房屋有一定困難。

✔ 法律依據與實務判決
根據民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」最高法院108年度台上字第2529號判決：「又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。故出租人於訂約之際，苟未訂明『期滿後絕不續租或續租應另訂契約』或其他相類之情形者，於『不即表示反對之意思』條件成就時，租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，無待於契約當事人之重為要約或承諾。」因此不定期租賃契約成為出租人需要費時費力解決的困境。

不定期租賃契約的法律陷阱與現實困境

✔ POINT 1 : 終止難度高得驚人
依據租賃住宅市場發展及管理條例第10條第一項規定，不定期租賃契約下出租人欲終止租賃契約，須具備得提前終止租賃契約事由：

● 承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。
● 承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。
● 承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。
● 出租人為重新建築而必要收回。
● 其他依法律規定得提前終止租賃契約。

⚠️ 土地法第100條也有相關法令，約束出租人非法定事由不得收回房屋。

✔ POINT 2 : 冗長的法律程序與時間成本
又依據租賃住宅市場發展及管理條例第10條第二項規定：「出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人。」因此即便具備正當理由，出租人仍須注意終止租賃契約告知程序：

● 依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。
● 依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。

實務上，返還遷讓房屋耗時約三個月以上，期間出租人不僅無法收取合理租金，尚須承擔訴訟及律師費用。張太太若對小傑採法律行動，需預估此時間與金錢成本。 



✔ POINT 3 : 法律風險與禁止自力救濟
出租人若擅自換鎖、斷水斷電或移除承租人物品，可能構成刑法第306條第1項侵入住居罪及刑法第304條第1項強制罪等，若出租人擅自拿走或搬運承租人財產物品，且有毀損或遺失，出租人恐將另外觸犯刑法第321條第1項第1款加重竊盜罪及第354條毀損罪。張太太面對小傑無理要求，應依法處理，避免額外法律風險。 

不定期租賃契約的風險

🤳 惡房客的影響
不定期租賃契約若遇「惡房客」，問題更為棘手。如欠租、破壞房屋或擅自轉租等行為，均增加出租人負擔。過去曾有案例，承租人將房屋轉租他人，自收租金卻不支付租金給原出租人，房屋收回時已殘破不堪。此情況下，不定期租賃契約使出租人難以迅速終止關係，損失加劇。

🤳 出租人的隱性成本
承租人拒不搬遷帶來的損失不止租金減少，也包括：
● 機會成本：房屋無法轉租新承租人，錯失市場收益
● 管理成本：持續與承租人交涉耗費精力與時間
● 修繕費用：長期占用增加房屋損耗，修復成本上升 

出租人的自保策略與解套方法

✔ STEP 1 : 租賃契約到期前的準備
出租人應於租賃契約到期前2至3個月以書面(存證信函)或文字訊息確認承租人意願。建議以寄發存證信函通知租賃契約即將屆滿，明確表達不續租或條件變更，並保留信函回執。此舉可避免原定期租賃契約之性質轉為不定期租賃契約，並減少後續舉證成本。張太太若提前通知小傑不續租並留存證明，或能防範後續糾紛。

✔ STEP 2 : 終止不定期租賃契約的步驟
若形成不定期租賃契約，出租人須寄「終止通知書」，註明終止日期及理由（如自住或重建），依法提前一個月送達。張太太可以寄發存證信函要求小傑搬離，符合法規的催告要件並達通知效果。

✔ STEP 3 : 應對棄置物品的情況
承租人棄物離去時，出租人應寄存證信函催告承租人限期完成點交及取回遺留物品，倘欲進入租賃房屋建議請轄區員警協同，拍照存證並保管物品。若承租人逾期仍未會同點交，依租賃住宅市場發展及管理條例第十二條規定視為自動完成點交，始得更換門鎖並整理房屋。此部應確保流程合法，避免誤觸法網再生爭議。

✔ STEP 4 : 訴訟程序準備
倘遭遇承租人拒不遷讓返還房屋時，應備妥租賃契約、催告證明及收付紀錄等，並依法提起訴訟。若涉自住理由可檢附相關戶籍證明，許能加速房屋收回，減少損失。

《社宅包租代管》避免不定期租賃契約風險的最佳選擇

包租代管公司擁有處理租賃問題的專業知識與經驗，能夠精確掌握租賃契約到期時間，提前規劃租賃契約更新或終止程序，以專業方式處理並與承租人溝通，確保租賃契約條款明確無爭議。這些專業服務能有效預防租賃契約糾紛的發生，為出租人省去許多不必要的麻煩與風險，且可大幅減輕出租人負擔，例如：

● 租賃契約管理：代管單位擬定契約並處理到期事宜，避免轉為不定期租賃契約
● 承租人篩選：審查承租人背景，降低惡房客風險
● 租金保障：承租人欠租時代管單位先行墊付，確保收入穩定
● 房屋維護：定期檢查並處理修繕，減少出租人管理成本
● 稅務減免：提供所得稅或房屋稅優惠，增加收益
● 糾紛處理：代為執行通知、調解及訴訟，節省時間與精力

遇到承租人賴著不走切記勿擅自換鎖、斷水斷電或移除承租人物品，應按照終止不定期租賃契約的步驟執行。您可立即諮詢「星鴻．星華租管」，委由專業團隊管理，讓出租房子更簡單順利，遠離糾紛困擾。

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內政部地政司《房屋租賃契約終止協議書》、《房屋、附屬設備點交及費用負擔確認書》
 

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