三月 26, 2025 | 房東救星
房客拖欠租金？房東必學的穩贏對策與省心妙招！教您輕鬆奪回主控權
📍 實際案例︰
租屋糾紛中最頭痛的，莫過於房客簽約時笑臉迎人，入住後卻變了樣。陳先生是位房東，把房子租給了小李。起初一切順利，租金按時進帳，但半年後，小李開始拖欠，理由五花八門：失業、健保費沒繳、生病……拖到兩個月沒繳，陳先生忍不住上門理論，卻發現房子被搞得一團亂，傢俱壞了，水電費也沒繳。更糟的是，小李拒絕搬走，竟然還報警要告陳先生「侵入住宅」。
根據法律，像小李這樣拖欠租金超過兩個月，房東其實有權採取行動。問題是，怎麼做才不會把自己搞得灰頭土臉，還能拿回房子跟租金？接下來，我們一步步拆解。
硬碰硬不可取！合法讓欠租房客離開的聰明招數
遇到惡房客，許多房東第一反應可能是直接換鎖、斷水斷電，或衝進去把東西丟出來。別衝動！這些做法雖然解氣，卻可能吃上官司。像陳先生這樣，擅自進屋可能被控刑法第306條第一項「無故侵入住居罪」，斷水電還可能挨告刑法第304條的「強制罪」。
⚠️ 那該怎麼辦？合法的正確步驟 ⚠️
Step.1／催告還款，留下證據
先寄給房客一封存證信函，清楚寫明租賃地址、租賃期間、租金約定及欠租金額、清償期限，要求承租人履行租賃契約。存證信函是關鍵證據，證明你已盡到通知義務。若寄信後若房客仍不繳，就能進入下一步。
Step.2／終止租約，合法收回房子
根據民法第440條，若房客欠租超過兩個月，房東有權終止租約。前提是催告後房客還是沒繳。終止租約後，再寄一封存證信函，要求房客限期點交搬離、返還租賃房屋。
Step.3／走法律途徑，別怕麻煩
如果房客像小李這樣死賴著不走，房東可以向管轄法院聲請「支付命令」追討租金，或提起「返還房屋訴訟」。別擔心程序複雜，法院通常會站在有理一方，只要房東拿出租約、催告紀錄，勝算不低。
預防勝於治療：簽約前後的防惡祕訣
與其等惡房客鬧上門，不如先把風險降到最低。經驗老道的房東都知道，簽約前多留心，勝過事後頭痛。
✔ POINT 1 : 挑選房客，別只看表面
在選擇房客時，房東不應只憑第一印象或對方的談吐舉止就做決定，建議在簽約前，要求房客提供身分證件、工作證明或收入證明，以確保對方有穩定的經濟來源，能夠按時支付房租。此外，房東也可以與房客多聊幾句，了解其生活習慣、作息時間、有無飼養寵物、是否會頻繁帶朋友回家等。
✔ POINT 2 : 租約經公證，節省訴訟成本
租約是雙方的護身符，經過公證程序的租約更是如此。租金支付日期、違約責任、修繕分工都要白紙黑字寫明，並會同前往公證人事務所辦理公證。像陳先生若租約經過公證程序並約定附加「強制執行條款」，遇上糾紛就不必經過訴訟程序的漫漫長路，可以持公證書向法院聲請強制執行程序。訴訟程序曠日廢時，費用也是公證程序無法比擬的，因此，能夠在成立租約後馬上拿去公證，是保護雙方權益最有效的方法。後續處理會輕鬆許多。這些事前動作不麻煩，卻能讓惡房客無機可趁。
交給包租代管，解決大量溝通成本
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🤳 穩定收租，風險轉移
包租代管業者會先篩選房客，簽約後即使房客不繳，通常會墊付租金給房東。
🤳 專業處理糾紛
房客破壞房子或欠租，業者會出面交涉甚至協助辦理法律程序，房東只要坐等結果，不用親自處理。
🤳 維修、管理一把抓
當房屋出現各種問題時，如水管漏水、電路故障、牆面損壞或設備故障，這些繁瑣且耗時的維修事務全部交由專業包租代管業者處理。
🤳 避稅及補助
選擇包租代管的房東可享受多項實質稅務優惠，包括：
● 所得稅：月租金$15,000免稅額，超過部份可再扣除60%
● 房屋稅：享自用住宅1.2%
● 地價稅：由10‰降為2‰
以及政府補助，包含︰
● 公證費：雙北$4,500/次；其他地區$3,000/次
● 修繕費：$10,000/年
● 居家安全險：$3,500/年
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