十一月 4, 2024 | 房東救星
房東成為公益出租人，有修繕補貼嗎？
先來弄懂何謂公益出租人
所謂的「公益出租人」，是指政府針對出租住宅給符合租金補貼申請資格之房客的房東，政府會為其減免稅金，以解決龐大住屋需求的均衡問題。
根據內政部不動產資訊平台的最新定義，當您為「住宅所有權人」；或是未辦建物所有權第一次登記住宅且所有權人不明的「 房屋稅納稅義務人 」，只要您把房子租給符合租金補貼申請資格，且經直轄市、縣（市）主管機關認定者，都能成為公益出租人。
⚠️ 需特別注意︰
- 租金補貼包含︰住宅租租屋補助、身心障礙者房屋租金補貼、低收入戶租金補貼、都市原住民家庭租屋補貼。
- 房東與出租人需要是同一人！即便二者是夫妻、直系親屬關係也不行。
如何成為公益出租人
✔ 屋主自行申請
所有權人或房屋稅納稅義務人，主動檢附相關資料 (公益出租人資格認定作業要點)，向所在縣市政府申請核發「公益出租人認定函」。(需準備的資料可見內政部不動產資訊平台，以及各縣市政府所規定的說明。)
✍️想得知自己的公益出租人資格，可到「公益出租人查詢網」輸入相關資料查詢！
✔ 政府直接認定
依《住宅法》第3條第3款，若租客申請租金補助、符合自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法之租金補貼、其他機關辦理的租金補助等，由直轄市、縣（市）主管機關認定，屋主就會成為公益出租人。
📍 公益出租人申請條件
- 出租人（房東）與房屋所有權人需為同一人。
- 房屋承租人（房客）需領有以下租屋補助：
・住宅租金補貼
・身心障礙者房屋租金補貼
・低收入戶租金補貼
・都市原住民家庭租屋補貼 - 出租房屋需滿足以下條件：
・房屋的用途為提供居住使用
・房屋需具備門牌，若是一個門牌分成多間套房出租，則依門牌數量為主，而非套房數量，因此多間僅享有一個優惠。
・房屋需為合法建築物，違建的房屋則不符合資格。
公益出租人能享有什麼權益？
成為公益出租人後方可享有三大賦稅優惠︰「房屋稅」適用自用住宅稅率1.2%；「綜合所得稅」每屋每月租金收入最高15,000元之免稅優惠，超過部分的43%可提列成本扣抵、其餘才需課稅；「地價稅」適用自用住宅用地稅率千分之2。
| 稅務減免 | 自行出租 | 被動成為公益出租人 (房客申請相關租金補貼) |
| 綜合所得稅 | 無 | 月租金15,000元以下免稅，超過則扣除43% |
| 房屋稅 | 一般住宅2.4% | 自用住宅1.2% |
| 地價稅 | 一般住宅10‰ | 自用住宅2‰ |
| ||
📍 案例 :
楊小姐在高雄五甲區有戶3樓公寓，每月出租租金為13,500元，因房客申請了租金補貼，她資格符合而被認定成為公益出租人，繳稅的季節要到了，不禁頭痛了起來…..。
租屋補助試算
假設房東稅率適用
● 綜合所得稅：稅率均為20%
● 地價稅：課稅地價未超過表列縣市公布之累進起點地價，稅率均為10‰
● 房屋稅：非自住房屋2戶適用非自住稅率
| 稅收項目 | 稅務計算 | 自行出租 | 成為公益出租人後 |
| 綜合 所得稅 | 年租金收入 | 162,000元 | 162,000元 |
| 一年免稅額 | － | 13,500*12=162,000 | |
| 免稅後租金 | － | 0 | |
| 費用率 | 43% | 43% | |
| 課稅所得 | 162,000*(1-43%)=92,340 | 0 | |
| 稅率 | 20% | 20% | |
| 稅金 | 92,340*20%=18,468 | 0 | |
| 房屋稅 | 課稅現值 | 158,336 | 158,336 |
| 稅率 | 非自住稅率 2.4% | 同自住稅率 1.2% | |
| 稅金 | 158,336*2.4%=3,800 | 158,336*1.2%=1,900 | |
| 地價稅 | 課稅地價 | 428,216 | 428,216 |
| 稅率 | 一般用地稅率 0.010 | 自用住宅用地稅率 0.002 | |
| 稅金 | 428,216*0.010=4,282 | 428,216*0.002=856 | |
| 稅金合計 | － | 26,550元 | 2,756元 |
| 省下稅金 | － | － | 26,550-2,756=23,794元 |
公益出租人可以申請修繕補貼嗎？不行的！
雖然成為公益出租人後可享有上述三大稅率優惠，但比起成為社宅房東來說還是有許多致命缺點。
❌ 缺點1︰雖每年綜所稅可扣除43%的必要費用支出，但遇到修繕時，房東還是得自行負擔費用，無法申請修繕補助10,000元。
❌ 缺點2︰買賣房屋時的「土地增值稅」仍會受到影響。出售前1年內或前5年內，必須「沒有出租行為」，才可享有優惠稅率課徵土地增值稅。(房東將住宅出租給弱勢族群，仍屬出租行為，因此無法適用減免優惠。)
❌ 缺點3︰公益出租人的認定，會以房客是否符合「租屋補助資格」為準，假設未來不再租給符合租金補貼申請資格的房客，房東就不再符合公益出租人的資格。
| 自行出租 | 成為公益出租人後 | 加入社宅住宅包租代管(3年) | |
| 服務費 | 無 | 無 | 政府補助業者 |
| 代管費 | 無 | 無 | 政府補助業者 |
| 租金所得免稅額 | 無 | 15,000元/月 | 每個月15,000元 |
| 綜合所得稅 | 43% | 43% | 60% |
| 地價稅 | 一般住宅10‰ | 一般住宅2‰ | 比照自用住宅2‰ |
| 房屋稅 | 一般住宅2.4% | 一般住宅1.2% | 比照自用住宅1.2% |
| 合約公證費 | 自行負擔 | 自行負擔 | 政府補助【雙北】每次最高4,500元 |
| 修繕費 | 自行負擔 | 自行負擔 | 【政府補助，實報實銷】 |
| 居家安全險 (火險、地震險、跌價險) | 自行負擔 | 自行負擔 | 政府補助每年3,500元 |
| 上架廣告 | 自行處理 | 自行處理 | 免費服務 |
| 篩選房客 | 自行處理 | 自行處理 | 星鴻使用【信任租】 |
| 房客帶看 | 自行處理 | 自行處理 | 免費服務 |
| 屋況點交 | 自行處理 | 自行處理 | 免費服務 |
| 收取租金 | 自行承擔空租風險 | 自行承擔空租風險 | 穩定收租36個月 |
| 修繕維護 | 自行處理 | 自行處理 | 免費協助申請補助 |
| 糾紛協調 | 自行處理 | 自行處理 | 免費服務 |
| |||
誰可以申請修繕補貼及獲得更多好處呢？
從2017年開始，政府推出「社會住宅包租代管333計畫」，同時訂定《租賃住宅市場發展及管理條例》，引入包租及代管的專業服務制度，來協助房東處理繁雜的住宅管理事務，且更能有效解決住宅閒置的問題。
✔ 何謂社會住宅包租代管
透過制度化的住宅租賃以及政府補助，以「包租」及「代管」兩種方式，解決房東與房客的媒合以及房屋管理等問題。政府透過制度規定及補助全面性的推廣，鼓勵屋主們加入包租代管，且加入計畫的屋主，享有三大項優惠政策。
✔ 如何加入社會住宅包租代管
住宅所有權人，透過合法得標的租服業者協助申請及媒合物件，方能成為「社會住宅包租代管計畫」的房東及房客。
✔ 加入社會住宅包租代管333的福利
- 3稅有減免︰地方政府得減徵「房屋稅」、「地價稅」、「綜合所得稅」。每月租金收入免稅額度最高 15,000元；若租金收入超過15,000元，房屋必要損耗支出費用可再減除60%。
- 3費有補助︰公證費、修繕費、居家安全相關保險費給予補助。
- 3年有務費︰提供房東及房客3年的專業服務管理，包括屋況與設備點交、修繕維護、收租及押金管理、糾紛協調及關懷訪視等專業協助。
📣 補助看不懂！沒關係～大仁哥跟你說！
公益出租人可以加入社會住宅嗎？
公益出租人繳稅時需透過申報來做稅務減免，要計算一堆修繕費、維護費用，光想到就心累！為避免申請稅務減免時的繁複流程及文書資料處理，或是被追稅的深淵，建議各位聰明的房東們，直接加入「社會住宅包租代管計畫」！立即享有社宅合法專業業者的一條龍服務，讓您省去自己報稅時的繁雜手續，還可以不用擔心處理房客與屋況的問題，當個快樂收租的包租公(婆)。
包租代管服務 ∣ 誠信為本，高評價團隊
選擇我們堅強的團隊「星鴻．星華租管」！於全台9都「台北、新北、桃園、台中、彰化、南投、嘉義、台南、高雄」皆有實體據點。用心協助每位房東加入社會住宅包租代管，確保每位客戶都能享受到我們專業、高效的服務，並以精準眼光為您找到優質房客，打造安心和諧的租賃關係。
※地政局租賃懶人包※
「從心出發．用心服務」星鴻租管真誠傾聽每一位房東及房客的聲音，因為我們深信好的住宅環境能帶給人們更多的幸福感，服務不是SOP，而是對您不著痕跡的貼心與用心。快加入Line@諮詢更多資訊，星鴻用心為您管好宅，找好宅！
九都服務據點👆
歡迎來電 0809-092-122 免費諮詢，或連繫您的專員～期待您的來電
( ※免費客服網路電話︰若使用 Iphone 手機撥打，目前僅支援 Safari 瀏覽器 )
