什麼是社會住宅? 社會住宅包含哪些?

如果提到「國宅」（國民住宅），大部分的人都不會感到陌生，早期的國宅為了防止房價被炒作，對於買賣的資格都有一定程度的限制，希望能幫助社會大眾購入自己的房屋，然而這些限制早已取消，國宅的價格也與一般的中古屋房價相去不遠了，「XX國宅」現在更像是社區的名字，已經不具備原本的意義。社會型態也不停的轉變，大部分的人都面臨買不起房的問題，更傾向於租房，把剩餘的錢用在提高生活品質上，因此有了「社會住宅」。

「社會住宅」的起源？

提到「社會住宅」許多人最先想到的是由政府直接出資蓋房出租給民眾的「公共住宅」，租金只要市價的八成左右，還可以申請一至兩成的租屋補助，品質好、價格低，因此有段時間大受青年人歡迎，不過中籤率也低的讓人卻步，想要租到「公共住宅」除了基本的資格審查之外，還得要看運氣！以2018年完工的興隆公宅二期為例，採光好、有廚房、陽台、獨立衛浴，還有電梯社區的台北市大套房，每月租金只有不到一萬元，不難理解為什麼大家搶破頭了吧？

曾經全台關注的「公共住宅」，為什麼現在好像沒什麼人注意了呢？數量肯定是主要的原因，由政府興建的公共住宅，至今一直有在進行，但蓋房畢竟不是一蹴即就的事情，實際能入住的民眾畢竟還是少數。根據行政院公告，直到去年（110年）為止，由政府興建的「社會公共住宅」約四萬六千多戶，聽起來並不少，但考量到公宅的房型並不大，設籍雙北市的總人口數就有約700萬人，當然是供不應求，這還不算北上求學、求職的青年們。後來發展出了現在的新型的社會住宅，並分成「包租包管」、「代租代管」、「包租代管」等不同形式。

什麼是「包租包管」？

包租包管，簡單理解就是由業者自行向房東承租房子，經由整理、重新打造後，再出租給房客，換句話說這時的業者就像是「二房東」的角色，由業者向房東承租、租客再向業者承租。

那很多人可能就會問了，我直接向房東承租不就好了嗎？或我直接租給民眾就好了？為什麼要多透過一層關係呢？相信大家不難理解，當我們投資買房之後，我們只想要每個月收取租金，如果你還要張貼廣告、找房客、過濾房客，並時不時需要處理房子內電器壞掉需要修繕的問題，其實也是蠻惱人的，額外也需要付出一些費用與時間成本，很多房東也沒有裝潢改造房屋的專業，都是空屋直接出租。包租包管正是藉由專業的業者，讓房東達到不需要管理，只要收取租金就好，對租客來說，這也不算是一個壞消息，政府還補助每年最高一萬元的修繕補助，讓房東不需要多花錢，也能提供租客更好的居住品質，再也不用擔心門鎖壞了、熱水器不熱等問題。

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更重要的是，很多房東不願意讓民眾登記申請租屋補助，為什麼呢？因為購買後自住使用的房子，和出租收租金的房子，所需要繳的稅金有很大的不同，這也間接的造成很多民眾，明明符合租屋補助的資格，卻是看的到拿不到。包租包管提供給房東的另一個優點就在這裡，透過包租包管的服務，房東每月都享有15,000元的租金免稅額，並且房屋稅及地價稅皆變更為自用住宅稅率，換算下來稅率竟差了4倍左右呢！

什麼是「代租代管」？

代租代管中的業者，更像是「房東代理人」的角色，不同於「包租包管」，房客還是需要直接與房東簽約，但「房東代理人」並不是房屋仲介的角色，大部分的人會透過仲介買房，是因為買賣有許多繁複的手續，包含申辦房貸需要哪些資料、地政所要申請什麼？一般民眾對這些都是一知半解，因此願意花高額的仲介費用，透過第三方來購買房屋。但租屋就有所不同了，便利商店就能夠買到簡易的制式化租賃合約，透過仲介租屋，仲介至少會收半個月到一個月的租金作為傭金，我相信對每個租屋族來說，都是一筆不小的開銷。代租代管的「房東代理人」不會向租客或房東收取這一筆費用，只是從中做管理的角色。如果租客希望現在的租屋處也可以申請成為社會住宅，也可以主動聯繫業者，讓業者向房東做專業詳細的說明！

「包租代管」的意義，到底是什麼？

聽起來包租代管對房東和租客，都是百利無一害，既不收取仲介費，也沒有其他名目的手續費，為什麼業者要做這樣賠錢的生意呢？「社會住宅」的核心，其實是政府想要幫助在市場上租不到房子的弱勢族群，例如身心障礙者、高齡者、低收入戶或特殊境遇家庭等，不用面臨租不起房或房東不願出租給他們的困境，也可以照顧離鄉背井就學、就業階段的年輕族群的居住需求。因此業者所需的費用皆由政府補助與負擔，能幫助房東與租客們達到互利互惠的和諧關係，才是「包租代管」的核心意義！
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