八月 27, 2024 | 房東救星
出租驚險時刻，如何防堵惡房客拒繳租金？
出租驚險時刻，如何防堵惡房客拒繳租金？
在出租房屋前，就算早已非常嚴格地把關房客，但房東仍然有相當的機率，遭遇到惡劣的租客問題。其中，最常見也最令人頭痛的挑戰便是：「惡房客拒繳租金」。
此時此刻，房東該怎麼辦才好呢？房東該採取怎樣的應對措施呢？
大仁哥將透過本篇文章，深入探討分別在出租前與出租後，防堵惡房客拒繳租金的策略。同時，如何透過法律程序，來捍衛房東該有的權益得到適當的保障，進而得到有效的處理方式。現在，就讓我們馬上看下去吧！
惡房客拒繳房租有哪些自保手段？
當遇到惡房客拒繳租金，不僅對房東的經濟利益構成威脅，同時也可能衍生出後續一連串的法律糾紛。為了預防這樣的情況發生，因此對於房東而言，事前深入了解應對惡房客拒付租金的措施是很重要的。
以下，將提供 3 項自我防衛的手段，杜絕惡房客拒繳租金的風險。
✔ 自保手段 1 : 提前終止租約
這是一項或許你不知道的秘辛，根據民法第 100 條規範，出租人非因以下情形之一，不得收回房屋。其中，第 3 項規定 : 「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」也就是說，房東是有權依法提前終止租約的！
事實上，提前終止租約是房東應對惡房客拒繳租金的合法手段之一．在與房客簽約租賃合約時，房東應仔細審視相關規定，尤其是涉及房客拒繳租金的相關條款。
在執行的過程中，房東應妥善保留完整的通知書、信函、支付拖欠租金紀錄，可用於法庭上提供強而有力的證據。
✔ 自保手段 2 : 租約公證
你聽過租約公證，但你真的知道其中的含意嗎？
「租約公證」指的是將租賃合約提交給法院或民間公證人，進行正式公證的程序，費用的計費標準主要有兩種：總租金＋押金、房屋課稅現值＋押金。一旦完成公證手續後，不僅對房東有利，作為房客同樣能夠享有更加強大的保障。
像是惡房客拒繳租金的糾紛時，只要透過少量的費用投入，便能夠獲得相當可觀的權益保障，且無需陷入冗長的訴訟過程。依據公證法第13條規定，直接向法院聲請強制執行，即可快速解決問題囉！
✔ 自保手段 3 : 依法律程序處理
倘若希望將拒繳租金的惡房客提前終止合約，並迫使其搬離租屋處，首要條件則是寄送至少 2 次以上的存證信函給房客，以此作為催促告知的有效手段。不僅讓房東充分履行提前終止合約的程序，更為日後法律程序提供了可靠的依據了呢！
此外，催促房客措施未能奏效時，房東將採取最後通牒，仰賴公權力與房客正面對決。房東獲得判決勝訴後，法院將協助警方進行強制執行，讓惡房客盡速搬離。因此，透過法律裁決，房東最終能夠成功拿回屬於自己的房屋。
惡房客拒繳房租房東提前終止租約有哪些條件？
在面對惡房客拒繳租金時，房東採取提前終止租約，眼看似乎是一種萬用的解決法子。然而，並非適用於所有情況，而是有特定的條件和限制。
- 當房客拖欠租金長達2個月以上，並且經過房東多次催促與通知，仍不願繳款房租。
- 發現房客違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品時，即便經房東勸阻不聽，仍堅持執意進行。
- 房客未經許可擅自轉租或轉讓租賃住宅權給他人。
- 房客損壞租賃住宅或相關設施，經房東催告修繕或賠償一定期限後，仍未按時履行。
接下來，將以表格呈現「租賃契約」中，提前終止契約的具體條款。
依照「租賃契約」第16條規定 : 租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，承租人不得要求任何賠償。
| 法條 | 說明 |
| 第1項 | 出租人為重新建築而必要收回。 |
| 第2項 | 承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。 |
| 第3項 | 承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。 |
| 第4項 | 承租人違反第七條第一項規定，擅自變更用途，經出租人阻止仍繼續為之。 |
| 第5項 | 承租人違反第七條第二項規定，違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止仍繼續為之。 |
| 第6項 | 承租人違反第七條第三項規定，擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人。 |
| 第7項 | 承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。 |
| 第8項 | 承租人違反第九條第一項規定，未經出租人同意，擅自進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。 |
| 第9項 | 承租人違反第九條第一項規定，未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。 |
| 第10項 | 承租人違反第九條第一項規定，進行室內裝修，損害原有建築結構之安全。 |
以書面通知承租人，但依前項第五款及第十款規定終止者，得不先期通知：
| 法條 | 說明 |
| 第1項 | 依前項第一款規定終止者，於終止前三個月。 |
| 第2項 | 依前項第二款至第四款、第六款至第九款規定終止者，於終止前三十日。 |
惡房客拒繳租金可以強制他搬走嗎？要避免這些法律責任！
顯然，無疑是一個對房東而言極具挑戰性且棘手的問題，尤其對於新手房東而言，更是首要探究的課題。
在應對惡房客拒繳租金的情況時，房東務必需要保持謹慎，並且在深入瞭解法條規範後，以合法手段解決租賃糾紛，確保雙方的權益能夠平衡。
接下來，我們將介紹可能涉及的相關法律責任與詳細的條文規範，例如強制罪和入侵住宅罪。
✔ 法律責任 1 : 強制罪
當房東採取擅自斷水斷電、直接換鎖，甚至強迫房客搬離等行為，可能觸犯到強制罪。因此房東應特別注意，避免違法行為造成的法律責任。
強制罪的定義為何呢 ? 根據刑法第304條條文 :「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害他人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」
✔ 法律責任 2 : 入侵住宅罪
當發生惡房客拒繳租金，房東隨即擅自闖入房客租屋處，並移動房客的物品。根據刑法第306條：「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。」
此舉明顯觸犯法律的入侵住宅罪，房東應恪守法條與避免違法，同時讓房客居住權益不受侵害。
惡房客拒繳租金正確處理流程是什麼？
以下藉由一個情境虛構故事，說明正確的處理操作步驟，藉此幫助房東實現「讓惡房客搬家的願望」！
假設房東小張遇到一名惡房客拒繳租金。為了解決這樣的狀況，小張奧只要善用以下 5 大步驟，高機率成功讓惡房客搬離的機會。
✔ STEP 1 : 檢視租賃合約，發送逾期通知
小張應當仔細檢視租賃合約，確認其中包含確切的租金支付條款。在發現房客逾期未付租金時，小張應立即採取行動，發送正式通知，提醒房客積欠支付的款項。
✔ STEP 2 : 保留完整的提醒記錄
如果通知兩次後房客仍不配合，小張應保留完整的提醒記錄，包括通知書、信函、拖欠租金的證據等，將在後續法律程序中成為有力的證據。
✔ STEP 3 : 依法提前終止租約
小張可依法提前終止租約，需要發送正式的終止通知給房客，將是因應惡房客拒繳租金問題的合法手段。
✔ STEP 4 : 尋求法律支援，提起訴訟
如果提前終止租約，仍未能促使房客搬離，小張可以尋求法律支援，向法院提起訴訟。待法院判決後，房東可獲得強制執行的權利，促使房客搬離。
✔ STEP 5 : 與警察密切合作
為了確保順利搬離，小張可與警察密切合作，使得執行程序順利結案。
惡房客拒繳租金常見問題 Q&A
無論是初次涉略房東領域，還是經驗豐富老到的房地產投資客，這些常見的問題，想必都將成為你在租賃期間的寶貴參考資料。
以下提供更清楚租賃的相關資訊，幫你解決疑難雜症！
✔ Q1 : 房東可以斷水斷電嗎？
房東想要斷水斷電這件事，絕對是房東看待惡房客拒繳租金時，曾經閃過腦海的念頭，但是千萬不能隨便輕易如此行動，小心陷入官司！還很可能惹禍上身！
如果房客僅僅是未繳房租，卻仍然有按時繳納水電費的話，那房東是沒有絕對的權力，對積欠租金的房客進行斷水斷電的行為。主要是因為這種權利僅屬於台電及自來水公司，唯一的理由是：房客未繳清水電費。
根據台電及自來水公司公告，自收費月份 1 日起算，只要積欠費用長達 2 個月以上，才會強制執行斷水；而斷電的原則是，電費過期第 36 天（繳費期開始 57 天）為代收截止日，第 40 天（繳費期開始 61 天）通知要停止供電，第 47 天（繳費期開始 68 天）才開始停止供電。
✔ Q2 : 房東可以把租客東西丟掉嗎？
房東與房客簽屬租賃契約時，此刻立即成立了租賃關係，使得房屋變成了房客的私人空間。換句話說，沒有人有權隨意擅動或清理房客的財物，甚至是走道、樓梯間堆置的東西，即便是管理員或房東都不能隨便挪動。
尤其在法院判決公告之前，房東即使情緒再失控，也要 hold 住理智線，千萬得要依法行事。也就是說，切莫要自己認為有理就衝動行事，否則房東極可能面臨被房客控告的風險。
✔ Q3 : 房東可以自行進租客房屋？
有些房東在懷疑惡房客是否已搬離租屋，在未尋求原房客的許可之下，房東擅自進屋巡視。恐將遭到到房客提出竊盜或侵占的指控，造就房東反而成為先吃虧的一方，後果可就得不償失了！
為避免這樣的麻煩，建議房東不要輕易闖入已承租給房客的租屋處，最好的方式是由鄰長、里長或管區員警代為檢視，以免引發不必要的法律爭議。同時，強調在這樣的情況下，謹慎行事是非常重要的唷！
房東請切記
未來在合約裡加上"逕付仲裁"四個字，找到三個仲裁人，等同法院效力，馬上為你省下6-8個月的時間。讓您可以馬上讓房客搬離，尋找新住客，正常收租。
惡房客拒繳租金總結
身為房東的您，面臨惡房客拒繳租金的窘境，將不再是夢魘！
首要之務是在保持冷靜沉著的心態下，優先選擇合法手段，催促房客支付未繳租金。考慮提前終止租約時，房東必須遵循應有的法律程序進行，避免觸犯法規。若糾紛持續攀升，法院判決可視為最後的手段。
本文章為房東提供有價值的知識和實用的建議，相信閱讀完後，房東只要善用謹慎管理和法律工具，就能夠有效解決拒繳租金的租賃糾葛，維持穩定的租金收入。
斷絕下一個惡房客拒繳租金的案例誕生，保證讓房東輕鬆收租沒煩惱！
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