租屋界的直球對決，究竟誰能笑到最後？

在城市的喧囂中，隨著人口密度的增加和生活成本的上升，租屋問題日益成為人們關注的焦點。在這樣的背景下，政府推出了多種住宅計畫，希望解決住宅短缺問題，提供給不同收入層次的人們安穩的居住環境。其中，社宅房東和公益出租人是兩種重要的角色，各有優勢和特點，對於提供社會住宅扮演著不可或缺的角色。

本篇文章將帶大家深入了解兩者之間的差異，讓我們一起探討「社宅房東 vs 公益出租人」吧！

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包租代管是什麼？

社會住宅包租代管是什麼呢？社會住宅包租代管是為了提供弱勢族群更好的居住環境，而設計的公共政策，主要分為「包租」和「代管」兩種模式，透過政府與民間的合作，實現住宅公共化的目標。

✔ 模式 1 : 包租
在包租模式下，政府會委託租賃住宅服務業者，以低於市場價格（如市場價格的8折）從房東那裡租賃空置房屋。緊接著，業者再將房屋以優惠價格租給資格符合的弱勢群體，同時承擔起房屋的管理和維護責任。

舉例來說，政府與一家租賃公司合作，從多個房東處以較低價格租得房屋，再將這些房屋提供給低收入家庭或特殊需要人士使用。如此一來，不僅幫助弱勢群體獲得穩定住所，也為房東提供了穩定的租金收入和其他優惠條件。
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✔ 模式 2 : 代管
而在代管模式下，政府同樣委託租賃住宅服務業者，但業者在這種模式下不是作為二房東出租房屋，而是協助房東管理房屋，舉凡：維護、出租等。房東直接與政府或政府指定的機構簽約，享受稅賦減免和修繕補助等優惠政策。

同時，將房屋以低於市場價格租給弱勢群體。代管模式適用於希望保持物業所有權，但不希望直接管理租賃事宜的房東。

透過包租和代管兩種模式，社會住宅政策不僅能幫助解決弱勢群體的住宅問題，也為房東提供了穩定收益和物業管理的便利，同時增加了市場上的租賃房源，緩解住房壓力。也就是說，社會住宅政策實施有助於促進住宅公平，改善社會整體的居住環境。

包租代管有哪些好處？

那麼，您一定也很好奇，究竟社宅房東包租代管會有哪些好處呢？馬上帶您看！

✔ 好處１: 社宅房東補助費用
政府為鼓勵房東參與社會住宅計劃，會提供一定的補助。像是，房屋維修補助、改善居住環境的資助等。舉例來說，如果房東的房屋需要進行安全升級或改善隔音設施，政府可能會提供相應的補助費用，減輕房東的經濟負擔。

✔ 好處２: 社宅房東稅費減免
加入社宅計劃的房東通常可以享受一定的稅費減免優惠，包括減免房產稅、所得稅等。減免措施旨在減少房東的財務壓力，激勵更多的房產業主將空置房屋投入社宅計劃。例如，房東將房屋用於社宅租賃，會在所得稅中獲得特定的抵扣。

✔ 好處３: 社宅房東代管服務
透過包租代管計劃，房東免去日常房屋管理的繁瑣，包括租客篩選、租金收取、維修管理等。政府或委託的租賃服務業者將代表房東進行這些管理工作，確認租賃過程的能順利進行。這對於沒有時間或者不在當地的房東來說尤為方便。

例如，一位海外房產業主將本地的房產交由代管機構管理，既能確保房屋得到良好維護，又能收取穩定租金，而無需親自處理各種租賃事宜。

社宅房東 vs 公益出租人 差別在哪裡？哪個比較好呢？

由下表格我們明顯可以發現，社會住宅包租代管為房東提供了更多稅收減免優惠、修繕和保險費用的補助，以及專業的租賃管理服務，進而鼓勵房東將閒置房屋用於公共利益，同時確保其權益受到充分保障呢！

常見問題 Q&A

✔ 社宅房東要如何才能申請？
基本上，社宅房東必須是房屋的合法所有權人，可以是個人還是法人（如公司）。為了加入租賃住宅計畫，房屋需符合一定的使用性質和稅務標準。

第一，出租方應提供包括建物登記謄本、所有權狀影本、建築物使用執照影本或測量成果圖影本等文件，證明其對房屋的所有權和房屋的使用狀況；房屋的主要用途應包含住宅、套房、公寓、宿舍等字樣，或主要用途為空白，但按住家用稅率課徵房屋稅。

再來是，對於主要用途為商業用、辦公室、一般事務所等的建物，如果不位於工業區或丁種建築用地，且整體按照家用稅率課徵房屋稅，也符合申請條件；對於需要變更使用性質的建物，申請人應提供主管建築機關核可的相關證明文件，證明建物可合法用於居住。
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✔ 社宅房東未來想賣房該怎麼處理？
在參與社會住宅方案期間，房東享受顯著的稅收優惠，像是，房屋稅和地價稅的減免。具體來說，稅收通常按照自用住宅的優惠稅率來課徵，而在某些地區如台北市，房屋稅甚至可能低於自用住宅稅率的50%。這一優惠使得房東在出租期間能夠減少稅務負擔，增加收益。

此外，若您是最近購入房產，並計劃在5年後出售，社會住宅方案也能提供相對優惠的稅務條件。即使在出售時房價與購入時相比價差不大，扣除必要的開銷後，再根據持有年份計算的課稅級距，其實最終的稅負與自用住宅相比差異不大。

在這段期間，所收到的穩定租金收入和節省下來的時間成本，往往可以補足因較低房價差額，所帶來的潛在損失。

✔ 社宅房東為什麼比公益出租人好？
社宅房東通常能享受到更高比例的修繕費用補助，例如，社宅房東的修繕費用補助率可能達到60%，而公益出租人可能只能享有43%，社宅房東在維持房屋品質方面，擁有更大的財政補助。

同時，社宅房東享有的房屋稅和地價稅減免比公益出租人更為優惠。特別是，在像台北市這樣的地區，社宅房東享有比自用住宅還低的稅率。再來是，社宅房東可以獲得政府指定或認證的專業代管機構的服務，提供從租客篩選到日常維護的全面管理！

社宅房東總結

社會住宅包租代管機制不僅有助於減輕房東的經濟和管理負擔，還能鼓勵更多的空置房屋被投入使用，增加社會住宅的供給，幫助解決住宅不足的問題。同時也能保障弱勢群體獲得品質較高，且能維護居住品質呢！
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